부동산 PF 부실 대출, 제2금융권 흔들다

 

2025년 3월, 강원 지역 신협들의 부실 대출 문제가 수면 위로 떠올랐습니다.
부동산 프로젝트 파이낸싱(이하 PF) 대출의 부실화가 본격화되면서,

신협·저축은행 등 제2금융권이 위태로운 상황에 처하고 있는 것입니다.

 

PF는 부동산 개발의 필수적 자금 조달 수단이지만, 부동산 경기 하락과 금리 상승, 레고랜드 사태 이후 신뢰 하락이 겹치며 시장의 전반적인 건전성이 흔들리고 있습니다.

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1. 부동산 PF란 무엇인가?

부동산 PF(Project Financing)은 대규모 부동산 개발 사업을 추진할 때, 개

발 자체의 미래 수익성을 담보로 자금을 조달하는 구조입니다.

쉽게 말해, “아직 짓지도 않은 건물에서 나올 수익”을 보고 돈을 빌려주는 방식입니다.

PF의 구조는 일반 대출과 다릅니다.

구분일반 담보대출부동산 PF

담보 기준	토지, 부동산 등 실물 자산	미래 분양 수익 등 프로젝트 수익성
리스크 주체	대출자(개인/기업)	시행사, 시공사, 대주단(금융기관)
상환 방식	정기 상환 또는 일시 상환	분양 수익 발생 후 상환

이런 구조상, 부동산 경기에 민감하고, 리스크가 크며, 경기 둔화 시 부실이 빠르게 현실화되는 특징을 가지고 있습니다.

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2. 강원 지역 PF 부실 확산… 어떤 일이 벌어지고 있나?

최근 강원도민일보 보도에 따르면, 도내 신협의 고정이하여신(부실채권)이 1년 새 평균 60% 급증했습니다.
이 중 상당수가 외지 PF사업에 투자한 건설사업 관련 부실 대출로, 회수 가능성이 매우 낮은 상황입니다.

📉 대표 사례

조합명2023년 고정이하여신비율2024년 비율증가폭

정선사북신협	6.49%	9.59%	+3.1%p
서원주신협	2.76%	8.59%	+5.83%p
평창진부신협	2.48%	8.14%	+5.66%p
영월신협	3.77%	7.35%	+3.58%p

여기서 중요한 점은 이들 조합이 자체 사업이 아닌 외지 PF에 다수 참여했다는 것입니다.

지역 내 시공과 분양이 아닌, 타 지역 부동산 사업에 투자했다는 점에서

리스크 관리 실패가 결정적 원인으로 지적되고 있습니다.

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3. 왜 PF 부실이 제2금융권부터 터지는가?

① 대형은행보다 리스크 심사 능력 부족

• 신협·저축은행 등은 대형은행에 비해 PF 구조 분석 능력이 떨어지고,
• 시행사의 보증만으로 대출 실행하는 등 심사 기준이 느슨한 경우가 많았습니다.

② 높은 수익 추구 → 과도한 위험 감수

• PF 대출은 일반 대출보다 금리가 높고, 단기 수익 창출이 가능해 리스크를 감수하는 구조로 흘렀습니다.

③ 레고랜드 사태 이후 유동성 경색

• 2022년 레고랜드 사태 이후 PF에 대한 투자심리 위축과 자금줄 단절이 심화됐습니다.
• 이에 따라 사업이 멈추고 분양 수익이 발생하지 않으며, 결국 연체로 이어지는 악순환이 발생한 것입니다.

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4. 지금 금융 시스템은 위험한가?

현 상황은 아직 ‘금융 위기’는 아니지만, **국지적 신용위기(local credit shock)**는 분명히 나타나고 있습니다.

✔ PF 익스포저(총 대출잔액) 규모는?

• 국내 전체 부동산 PF 대출 잔액은 약 120조 원으로 추산됩니다.
• 이 중 30~40%가 제2금융권, 특히 신협·저축은행·보험사 등에 집중되어 있습니다.

✔ 정부 대응은?

• 금융당국은 PF 대출을 자산 건전성 평가에 포함하고, 위험지역 PF 사업 점검 강화,
• 공적 보증 비중 축소, 사후관리 시스템 구축을 통해 부실 전이 차단에 나서고 있습니다.

그러나 지방 소형조합의 경우 자체 회생 여력이 부족하기 때문에,
금융당국의 선제적인 구조조정과 자산 손실 처리 가이드라인 정비가 필요하다는 지적도 많습니다.

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5. 투자자와 금융 소비자가 주의할 점은?

① 고금리 예·적금 상품, 조합별 건전성 확인 필수

• PF 연체가 심한 조합은 자금 유동성 리스크가 있으므로,
  단순 금리만 보고 예치하기보다는 예금자보호 대상 여부, 고정이하여신비율 등을 함께 확인해야 합니다.

② PF 투자상품(수익증권, 펀드) 구조 반드시 분석

• PF 기반 수익증권이나 펀드에 투자할 경우,
  사업장 위치, 시행사 신뢰도, 공정률, 분양률 등 기본 정보 확인은 필수입니다.

③ 금융당국의 구조개선 흐름, 투자 판단 기준으로 참고

• 정부의 규제 방향은 **“리스크가 높은 곳은 막고, 양질 PF는 선별 지원”**이라는 기조입니다.
• 개별 PF 상품도 이 방향과 일치하는지 판단하는 눈이 필요합니다.

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맺으며: PF 부실, 지방부터 번지고 있다

부동산 PF는 고위험 고수익 구조입니다.
그간 '중소 조합의 효자상품'이던 PF가 금리 상승기, 경기 둔화기에는 독이 될 수 있음을 강원도 사례가 보여주고 있습니다.

문제는 이제 부동산 경기가 회복되지 않는 한, PF 부실은 쉽게 멈추지 않을 것이라는 점입니다.

따라서 정책당국, 금융기관, 투자자 모두가 PF 구조의 리스크를 직시하고 대응 전략을 강화해야 할 시점입니다.

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여러분은 최근 부동산 PF 부실 확대에 대해 어떻게 보시나요?

• 제2금융권의 신뢰 위기 가능성?
• 부동산 경기와 연결된 리스크 해법?

의견을 댓글로 남겨 주세요. 함께 고민해 보겠습니다.