분양 절벽의 경고: 1분기 신규 분양 반토막

분양 물량이 반 토막 난 이유는 무엇인가

2025년 1분기 대한민국 주택 분양 시장이 사실상 멈췄다. 국토교통부가 발표한 ‘3월 주택 통계’에 따르면 전국 분양 물량은 전년 동기 대비 49.7%나 줄었다.

 

특히 서울은 2월과 3월에 분양 물량이 단 한 건도 없었다. 수도권 전체로 범위를 넓혀도 70% 이상이 줄었고, 인천은 무려 94.5%나 감소했다.

 

이러한 현상은 단순히 일시적 위축이 아니라, 건설사와 실수요자 모두가

부동산 시장에 대한 확신을 잃고 있는 구조적 위기의 징후로 볼 수 있다.

 

금리 인상과 경기 불확실성, 미분양 적체,

정책 불신 등 다층적인 문제가 얽혀 분양 시장이 스스로 숨을 죽이고 있는 것이다.

수치로 확인하는 시장 냉각의 강도

• 전국 분양 물량: 2만1,471가구 (전년 동기 대비 49.7%↓)
• 수도권 분양: 5,972가구 (71.2%↓)
  • 서울: 1,379가구 (76.9%↓), 2~3월 분양 '0건'
  • 인천: 252가구 (94.5%↓)
• 지방 분양: 1만5,499가구 (29.3%↓)
• 준공 후 미분양 주택: 2만5,117가구
  • 전월 대비 5.9% 증가
  • 2013년 8월 이후 11년 7개월 만에 최대치

특히 서울과 수도권은 규제 해제를 포함한 정부의 공급 유도 정책에도 불구하고 분양시장 자체가 얼어붙은 상태다.

3월에 분양 물량이 전월 대비 60.6% 증가했지만,

이는 특정 지역(예: 대구)의 집중 분양 때문이지 전국적인 회복 흐름이라고 보기는 어렵다.

건설사가 공급을 멈춘 세 가지 핵심 이유

분양 물량이 줄었다는 것은 곧 건설사들이 분양을 의도적으로 미루고 있다는 뜻이다.

 

그 배경에는 세 가지 주요 요인이 있다:

1. 분양가 규제에 따른 수익성 저하
   분양가 상한제 적용 지역에서는 민간이 원하는 가격을 반영하기 어렵다. 원자재·인건비 상승에도 불구하고 분양가가 낮게 제한되면 수익성을 확보할 수 없다. 이는 건설사 입장에서 ‘모험’을 감수할 이유가 사라진다는 뜻이다.
2. 미분양 리스크 확대
   분양을 했는데 미분양이 쌓일 경우 자금 회수가 지연되고, 금융비용이 증가한다. 특히 중소형 건설사의 경우 이는 곧 유동성 위기로 이어질 수 있다. 분양을 미루는 것은 이러한 리스크를 회피하기 위한 전략이다.
3. 시장에 대한 신뢰 부족
   수요자들이 지금은 부동산을 ‘사는 시점’이 아니라 ‘지켜보는 시점’이라고 판단하고 있다. 정책도 자주 바뀌고, 금리도 불안정하다. 이런 상황에서 건설사들도 공격적인 사업 전략을 짜기보다는 관망할 수밖에 없다.

수요자와 공급자 모두 움츠린 시장

재미있는 것은 공급자(건설사)뿐만 아니라 수요자(실수요자)도 움직이지 않는다는 점이다.

고금리로 인해 대출 부담이 커졌고, 전세가 하락으로 굳이 분양을 받을 유인이 약해졌다.

 

실제로 생애최초 청약이나 특별공급에서도 경쟁률이 낮게 형성되며 당첨 이후 ‘계약 포기’ 사례가 증가하고 있다.

 

이는 수요의 잠재력은 여전히 존재하지만, 현실적인 구매 여건이 막혀 있다는 신호다.

정부의 공급 정책, 효과는 있었나

정부는 3기 신도시 사전청약 확대, 도심 고밀도 개발, 민간 재건축 규제 완화 등 다양한 공급 정책을 내놨다.

 

그러나 시장은 별다른 반응을 보이지 않고 있다. 그 이유는 다음과 같다:

• 공급 시차: 계획 발표 → 인허가 → 착공 → 분양까지 최소 2~3년 소요
• 지나치게 일률적인 규제 완화: 특정 지역·단지 특성이 반영되지 않음
• 금융 접근성 악화: 생애최초·무주택자 지원은 있지만 실효성 부족
• 정책 신뢰도 저하: 1~2년 단위로 정책 방향이 자주 바뀌며 예측 불가

결국 정책의 방향성은 좋지만, 실행력과 시장 신뢰 회복이 부족하다는 점이 현재 상황의 핵심이다.

시장 회복을 위한 정책적 제언

1. 공급 유도형 인센티브 강화
   미분양 위험이 낮은 지역에 대해 인허가 기간 단축, 세제 감면, 금융보증 확대 등 실질적인 유인을 마련해야 한다.
2. 분양가 현실화
   철근값·인건비 상승을 반영하지 못하는 분양가 상한제를 유연하게 조정하여 민간의 참여를 유도해야 한다.
3. 수요자 실질 지원 확대
   생애최초, 무주택자 대출 한도를 현실화하고, 취득세 감면 등 진입 장벽을 낮춰야 한다. 대출 규제는 '자산가 억제'보다 '실수요자 배려'에 초점을 맞춰야 한다.
4. 정책 신뢰 회복
   부동산 정책은 일관성과 예측 가능성이 가장 중요하다. 방향이 바뀌지 않도록, 3년 이상 중장기 계획에 기반한 공급 로드맵이 필요하다.

나의 생각

이번 분양 통계는 숫자 이상의 시그널을 담고 있다.
공급자는 리스크 때문에 멈췄고, 수요자는 불확실성 때문에 머뭇거린다.

이제는 단순히 “공급을 늘리겠다”는 선언만으로는 아무도 움직이지 않는다.

 

정부가 해야 할 일은 명확하다.
공급자에게는 “위험을 감수할만한 확신”을, 수요자에게는 “지금이 기회라는 믿음”을 주는 것이다.

 

지금처럼 공급과 수요가 동시에 얼어붙은 상황에서는 정책의 우선순위와 대상을 분명히 해야 한다.

 

전국을 대상으로 보편적 대책을 쏟아내는 것보다,
서울, 수도권, 준공 미분양 지역 등 ‘핵심 전선’을 선별해 정밀하게 개입할 필요가 있다.